Gesamtrevision Ortsplanung

1.1 Kantonaler Richtplan

Infolge der am 01.05.2014 in Kraft getretenen Änderungen des eidgenössischen Raumplanungsgesetzes hat der Kanton eine Teilrevision des Kantonalen Richtplans (KRP) durchgeführt. Diese wurde vom Bundesrat am 4. Juli 2018 genehmigt. Das zugehörige Raumkonzept Thurgau, das integrierender Bestandteil des Kapitels Siedlung im KRP bildet, legt für jede Gemeinde die Flächen der Bauzonen sowie der Richtplangebiete aller Wohn-, Misch- und Zentrumszonen (WMZ) fest. Für die Gemeinde Bürglen ist sowohl für die WMZ-Bauzonen wie auch die WMZ-Richtplangebiete kein Anpassungsbedarf festgesetzt.

1.3 Neues Planungs- und Baugesetz

Aufgrund des revidierten Planungs- und Baugesetzes des Kantons Thurgau (PBG) vom 1. Januar 2013 haben die Gemeinden gemäss § 122 PBG ihre Rahmennutzungspläne an die Bestimmungen des Gesetzes und an die Interkantonale Vereinbarung zur Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB) anzupassen.

Diese Gesetzesänderung hat auf die Planungen der Gemeinde einen grossen Einfluss, weil einerseits die Grundnutzungszonen neu in der Verordnung zum Planungs- und Baugesetz (PBV) definiert werden und anderseits die Messweisen mit der IVHB und der PBV gegenüber der bisherigen Regelung stark ändern. Insbesondere die Regelung der Baudichte anhand der Geschossflächenziffer bedeutet gegenüber der gewohnten, nicht mehr zulässigen Ausnützungsziffer eine Herausforderung für die Gemeinden.

Die Regionalplanungsgruppen Oberthurgau und Mittelthurgau haben ein Muster-Baureglement ausarbeiten lassen, das die Vorgaben des neuen Planungs- und Baugesetzes, der PBV und der IVHB bereits berücksichtigt.

An Workshops hat sich die Planungskommission intensiv mit den Stärken, Schwächen, Chancen und Risiken von Bürglen auseinandergesetzt und diese gemäss Themenschwerpunkten benannt. Auf der Basis der Diskussionen über die Stärken, Schwächen, Chancen und Risiken wurden erste Ansätze raumplanerischer Handlungsfelder entwickelt. Diese Ansätze sind unter Beachtung des Gemeindeportraits 2012, Vision 2030 und einer Bevölkerungsumfrage zur Ortsplanungsrevision zu einer konsistenten und umfassenden räumlichen Entwicklungsstrategie weiterentwickelt worden.

Die gebietsweise Auseinandersetzung der vorangehenden Leitvorstellungen und strategischen Ziele erfolgte im räumlichen Entwicklungskonzept (Plan 1:5’000), was als Grundlage für die Ausarbeitung der kommunalen Richtplanung und der Rahmennutzungsplanung diente. Das Entwicklungskonzept wurde an der Sitzung vom 10. August 2020 durch die Planungskommission Ortsplanungsrevision verabschiedet.

Die Leitbilder und Leitsätze sind im Planungsbericht Kapitel 5, die Strategie zur räumlichen Entwicklung und die räumliche Umsetzung in den Kapiteln 6 und 7 detailliert erläutert.

4.1 Information und Mitwirkung

Zu Beginn der Ortsplanungsrevision wurden anfangs 2019 verschiedene Fragebögen erstellt und an die ansässigen Landwirte, Betriebe, Körperschaften und an die Bevölkerung abgegeben. Die Fragebögen waren thematisch mit spezifischen Fragen betreffend Landnutzung, Zukunftsaussichten, Arbeitsplätze ausformuliert. Zudem wurde darum gebeten, allgemeine Wünsche und Anträge, welche die Ortsplanungsrevision betreffen könnten, anzugeben. Insgesamt ergaben sich daraus 55 Rückmeldungen und Anträge, welche durch die Gemeinde analysiert und zusammengefasst wurden. Diese wurden in einem ersten Teil bei der Ausarbeitung der räumlichen Leitvorstellungen und des räumlichen Entwicklungskonzepts soweit möglich berücksichtigt und thematisiert. Daraufhin hat die Gemeinde mit den jeweiligen Antragsstellern Besprechungstermine vereinbart, um die Umsetzungsmöglichkeiten oder auch Präzisierungen der Anträge zu erörtern. So konnte bereits mit Beginn der Revision ein Stimmungsbild erfasst und ein erster Teil des Mitwirkungsverfahrens durchgeführt werden.

Nach Vorliegen der ersten Konzeptentwürfe wurde jeweils Rücksprache mit von wesentlichen Änderungen gegenüber den heute gültigen Planungen betroffenen Grundeigentümern genommen. Am 29. Juni 2021 wurden die Unterlagen durch den Gemeinderat zuhanden der Vorprüfung und der öffentlichen Vernehmlassung verabschiedet. Am 2. Juli 2021 wurde die Bevölkerung mit einem Pressetext im amtlichen Publikationsorgan über den Stand der Revision orientiert und die Vernehmlassung angekündigt.

Am Montag, 23. und Donnerstag, 26. August 2021 fanden öffentliche Orientierungsversammlungen zur Ortsplanungsrevision statt. Anschliessend wurde während sechs Wochen bis Mitte Oktober 2021 eine öffentliche Vernehmlassung durchgeführt. Die Bevölkerung hatte die Möglichkeit, alle Unterlagen digital auf der Gemeinde-Webseite oder die Papierexemplare auf der Gemeindeverwaltung einzusehen und eine schriftliche Stellungnahme abzugeben. Innerhalb der Vernehmlassungsfrist sind diverse Stellungnahmen und Begehren eingereicht worden. Die Anträge seitens Bevölkerung wurden durch den Planungsausschuss, die Planungskommission und den Gemeinderat beraten und anschliessend schriftlich durch den Gemeinderat beantwortet.

Am 6. Mai 2024 fand zusätzlich eine Orientierungsversammlung vor der öffentlichen Auflage statt, wo die Unterlagen der Ortsplanungsrevision nochmals vorgestellt und seitens der Bevölkerung Fragen gestellt werden konnten.

4.2 Vorprüfung und Bereinigung

Nach der Freigabe durch den Gemeinderat wurde die Ortsplanungsrevision dem Amt für Raumentwicklung am 13. Juli 2021 zur Vorprüfung eingereicht. Mit Bericht vom 16. Juni 2022 hat das Amt für Raumentwicklung (ARE) zu den eingereichten Unterlagen ausführlich Stellung genommen. Der Planungsausschuss und die Planungskommission haben die Vorprüfung analysiert und eine umfassende Tabelle zu den Bemerkungen, Anregungen und Forderungen des ARE mit Begründungen und Lösungsvorschlägen für die Weiterbearbeitung und Bereinigung zusammengestellt und verabschiedet. Das Ergebnis und der Umgang mit der Vorprüfung sowie die erfolgten Bereinigungen sind in der Tabelle «Auswertung und Bereinigung Vorprüfung» im Planungsbericht Anhang A7 zusammengefasst.

4.3 Öffentliche Auflage, Einspracheerledigung

Die Ortsplanungsrevision wurde am 30. April 2024 durch den Gemeinderat beschlossen. Die öffentliche Auflage des Zonenplans und Baureglements und die öffentliche Bekanntmachung des Richtplans fanden vom Freitag, 17. Mai 2024 bis Mittwoch, 5. Juni 2024 statt. Vor der Auflage wurden alle auswärtigen Grundeigentümer sowie die zur Einsprache berechtigten Organisationen angeschrieben. Die Unterlagen waren auf der Gemeindeverwaltung sowie der Homepage einsehbar. Nebst der Publikation im Schaukasten, im kantonalen Amtsblatt, wurde die Bevölkerung der Gemeinde mittels amtlichen Publikationsorgans auf die öffentliche Auflage hingewiesen.

Während der öffentlichen Auflage gingen 3 Einwendungen zum Richtplan und 14 Einsprachen zum Zonenplan und Baureglement ein.

Über diese hat der Gemeinderat Entscheide gefällt und die Einwendungen und Einsprachen wurden einzeln schriftlich beantwortet. Von den Einsprachen wurden 4 nach entsprechenden Verhandlungen zurückgezogen, die übrigen Einsprachen wurden abgelehnt.

5.1 Kommunaler Richtplan

Der kommunale Richtplan bildet die Inhalte aus dem strategischen Leitbild und dem räumlichen Entwicklungskonzept ab, welche in einem bestimmten Zeitraum (ab heute bis in 25 Jahren) behördenverbindlich abgeklärt und soweit möglich umgesetzt werden sollen. Mit der im Planungsbericht Anhang A1 angefügten Analysetabelle wurden die bestehenden Richtpläne, insbesondere die bestehenden Koordinationsblätter, betreffend Inhalte und Umsetzung überprüft. In der Ortsplanungskommission wurde entschieden, welche Inhalte zu übernehmen, zu streichen und welche neuen Massnahmenblätter zu erstellen sind. Der erarbeitete Richtplan Siedlung / Natur und Landschaft / Verkehr besteht aus der Richtplankarte im Massstab 1: 5’000 und dem Richtplantext zur kommunalen Richtplanung, welche mit Koordinationsblättern die einzelnen Massnahmen aufzeigt und als Handlungsanweisung für die Behörden zu verstehen ist. Der Richtplan zeigt eine denkbare räumliche Entwicklung der Gemeinde innert der nächsten 20 bis 25 Jahre auf.

Der kommunale Richtplan ist behördenverbindlich und obliegt nicht dem Beschluss durch die Gemeindeversammlung. Inhaltlich wird daher in der vorliegenden Botschaft nicht weiter darauf eingegangen, sondern auf das Planungsdossier, welches auf der Gemeinde-Webseite und der Gemeindeverwaltung eingesehen werden kann, verwiesen.

5.2 Rahmennutzungsplan bestehend aus Zonenplan und Baureglement

Der Rahmennutzungsplan umfasst die nachfolgend erläuterten Zonenplan und Baureglement. Diese sind sorgfältig aufeinander abgestimmt und orientieren sich am Musterbaureglement der Region Ober- und Mittelthurgau.

5.3 Baureglement

Das neue Baureglement wurde gestützt auf das vom DBU genehmigte Musterbaureglement der Regionen Ober- und Mittelthurgau erarbeitet. Es ist entsprechend dem Musterbaureglement aufgebaut und übernimmt weit möglichst dessen Inhalt. Abweichungen und Ergänzungen zum Musterbaureglement sind gelb markiert und damit gut erkennbar.

Als Arbeitshilfe und zum besseren Verständnis des neuen Baureglements wurde zusätzlich ein Anhang mit Illustrationen sowie mit für das bessere Verständnis des Reglements erforderlichen Auszügen aus der IVHB erarbeitet.

Die wichtigsten Änderungen zum bisherigen Baureglement sind:

• Einführung der neuen Begriffe und Messweisen gemäss Interkantonaler Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB).
• Anpassungen an die Zonenbezeichnungen der neuen Planungs- und Bauverordnung (PBV).
• Neu Geschossflächenziffer anstelle Ausnützungsziffer, in der Regel leicht höher als die bisherige Ausnützungsziffer, zur Förderung der Siedlungsentwicklung nach innen.
• Neu Fassaden- und Gesamthöhen für Höhenregelung anstelle bisheriger Gebäudehöhen sowie Anpassung der Masse an die neuen Normen und Vorgaben des regionalen Musterreglements.
• Wohnzone W 2 neu aufgeteilt in Wohnzone W 2a für Bebauungen mit Ein- bis Dreifamilienhäusern (Erhalt der Struktur) und Wohnzone W 2b für Bebauungen mit jeglicher Art von Wohnbauten mit mindestens 2 Vollgeschossen (Förderung der baulichen Verdichtung).
• Wohnzone W 3 im Interesse haushälterischer Bodennutzung für Neubauten nur noch mit mindestens 2 Vollgeschossen.
• Dorf-/ Kernzone: Verzicht auf maximale Geschossflächenziffer, weil in diesen Zonen die übrigen Bestimmungen wie Gebäudelänge und –höhe für die Begrenzung der Bauten genügen.
• Wohn- und Arbeitszonen WA 2, WA 3 und WA 4 (bisherige Wohn- und Gewerbezonen): zur Förderung der Siedlungsentwicklung nach innen haben Hauptbauten mindestens zwei resp. drei Vollgeschosse aufzuweisen.
• Aufhebung bestehende überlagernde Ortsbildschutzzone: Wird nicht mehr benötigt, weil die Bestimmungen zu den Dorfzonen und die zusätzlichen Gestaltungsvorschriften im Baureglement den Ortsbildschutz gewährleisten. In Absprache mit dem Amt für Denkmalpflege wurden hingegen zwei neue überlagernde Ortsbildschutzzonen OS A und OS B in Teilen des Ortsteils Bürglen eingeführt, um hier erhöhte Anforderungen an den Schutz des Ortsbildes zusätzlich zu sichern.
• Einführung neuer Vorschriften für Tiefgaragen, die Parkierung von Zweirädern, Längsparkplätze, eine haushälterische Bodennutzung, Mindestflächen für Nebennutzungen, Abbruchbewilligungen in der Dorfzone, Umgebungsgestaltung, künstliche Beleuchtung sowie Sicht- und Schallschutzwände.
• Gebäude- und Grenzabstände: Zur Förderung der Siedlungsentwicklung nach innen werden Grenzabstände teilweise verringert. Auf eine Festlegung von Gebäudeabständen wird verzichtet, womit die Regelungen gemäss Brandschutzvorschriften gelten.
• Parkierung: Aus gestalterischen und ökologischen Gründen sind Parkierungsanlagen ab 10 Parkfeldern in Tiefgaragen oder in Gebäude integriert vorgeschrieben.
• Verzicht auf Regelung höherer Häuser und Hochhäuser: Solche sind aus Ortsbildschutzgründen nicht erwünscht.
• Ergänzung Baureglement Erhaltungszone: Die Erhaltungszone Eh ist keine Bauzone und wird bei den Nichtbauzonen eingereiht. Über Bauvorhaben in dieser Zone kann die Gemeinde nicht in eigener Kompetenz befinden, es braucht immer einen Entscheid der zuständigen kantonalen Behörde. Das Amt für Raumentwicklung entscheidet bei allen Bauvorhaben ausserhalb der Bauzone, ob sie zonenkonform sind oder ob eine Ausnahmebewilligung nach Artikel 24 ff. RPG erteilt werden kann (§ 53 Abs. 3 PBV). Die Bestimmungen zur Erhaltungszone sind in den §§ 15 bis 15d der Planungs- und Bauverordnung (PBV, RB 700.1) bereits detailliert vorgegeben. Die Massvorschriften der neu geschaffenen Erhaltungszone werden in Art. 5 (Masstabelle) integriert.

Im Übrigen werden die Formulierungen vieler bisheriger Bauvorschriften an diejenigen gemäss Musterbaureglement angepasst, damit möglichst wenige Differenzen zum Musterbaureglement bestehen und die Formulierungen juristisch einwandfrei sind.

5.4 Zonenplan

Der Zonenplan wird gemäss den Entwicklungsbedürfnissen der Gemeinde, den geänderten rechtlichen Vorgaben und unter Einbezug der Anregungen der Bevölkerung vollständig überarbeitet. Die detaillierte Änderungstabelle aller Änderungen der Bauzonen ist im Anhang zum Planungsbericht ersichtlich.
Die Grundeigentümer werden darauf hingewiesen, dass bei Einzonungen gemäss § 63 ff. PBG eine Mehrwertabgabepflicht von 20 % des Bodenmehrwertes besteht. Der Bodenmehrwert bemisst sich aus der Differenz zwischen den Verkehrswerten unmittelbar vor und nach der Rechtskraft der Einzonung und wird durch die Steuerverwaltung veranlagt. Die Abgabe wird jedoch erst bei Handänderung oder mit Rechtskraft des Erschliessungsprojekts oder mit Rechtskraft einer Baubewilligung fällig.

Verzicht auf Einzonung Stoggete

Auf das von der Gemeinde ursprünglich vorgesehene Entwicklungsgebiet Stoggete in Bürglen, wo eine Einzonung in Wohn- und Arbeitszone im Umfang von 1. 4 ha vorgesehen war, musste verzichtet werden, da die vorgesehene Fläche innerhalb eines ISOS-Gebietes (Inventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz von nationaler Bedeutung) liegt und darauf basierend die kantonale Denkmalpflege ein Gutachten von der Eidgenössischen Natur- und Heimatschutzkommission (ENHK) verlangte. Das Gutachten kam zum Schluss, dass diese Fläche freigehalten werden muss und die vorgesehene Einzonung nicht umgesetzt werden kann.

5.4.1 Zonenplanänderungen

Die grundsätzlichen Änderungen an den Zonentypen sind folgende:

• Unterteilung Wohnzone W2 in W 2a und W 2b: Gestützt auf das regionale Musterbaureglement Ober-/ Mittelthurgau werden Gebiete in der bestehenden Wohnzone W2 unterteilt in die Wohnzonen W 2a und W 2b. Die Wohnzone W 2a dient dem Erhalt bestehender homogener Einfamilienhausquartiere. Die Wohnzone W 2b dient einer Bebauung mit jeglicher Art von Wohnbauten, auch zweigeschossige Mehrfamilienhäuser sind zulässig. Um einer zu geringen baulichen Dichte entgegenzuwirken, sind mindestens zwei Vollgeschosse zu erstellen. Die Aufteilung schützt einerseits durch die W 2a-Zone die Struktur der bestehenden Einfamilienhausquartiere, soll aber dort, wo grössere Freiflächen bestehen, durch die W 2b auch eine bessere Nutzung des Baugebietes ermöglichen. Entsprechend diesem Grundsatz wurden grössere unbebaute W2-Zonen, welche auch aufgrund einer zentralen Lage und angrenzenden Zonentypen zu ei-ner haushälterischen Bodennutzung eignen, der Wohnzone W 2b zugeordnet.
• Von der Industrie- und Gewerbezone zur Arbeitszone Industrie / Gewerbe: Gemäss dem regionalen Mus-terbaureglement sind keine Industrie- und Gewerbezonen mehr vorgesehen. Die passende Zonierung für die ehemaligen Industrie- und Gewerbezonen sind die neue Arbeitszone Industrie bzw. die Arbeitszone Gewerbe.
• Reduktion Dorfzone: In den Aussendörfern wurde die Abgrenzung der Dorfzone und der bis anhin bestehenden überlagernden Ortsbildschutzzone abgeglichen. Die Festlegungen der bis anhin vorhandenen überlagernden Ortsbildschutzzone wurden mit den zusätzlichen Gestaltungsvorschriften, welche neu für die ausgeschiedenen Dorfzonen im Baureglement gelten, kompensiert, weshalb die bestehende überlagernde Ortsbildschutzzone aufgehoben werden konnte. In Gebieten mit geringeren Anforderungen an den Ortsbildschutz wurde die Dorfzone reduziert. Somit gelten die strengen Gestaltungsvorschriften der Dorfzone nur noch in Gebieten mit denjenigen Ortsbildern, die aus Sicht der Gemeinde und der kantonalen Denkmalpflege schützenswert sind.
• Aufteilung Strassenflächen / Bahnareal: Die bestehenden Strassenflächen und Bahnareale im Zonenplan Bürglen wurden nicht zwischen Zonen innerhalb Bauzone und ausserhalb Bauzone unterschieden. Neu werden die Strassenflächen und Bahnareale gemäss Datenmodell des GIS Verbunds Thurgau (GIV) aufgeteilt in Strassenflächen bzw. Bahnareal innerhalb von Bauzonen bzw. ausserhalb von Bauzonen. Zudem wurde geprüft, ob alle öffentlichen Strassen auch als Strassenflächen ausgeschieden sind. Wo dies nicht der Fall war, wurde entsprechend die Zonenart angepasst.
• Abgrenzung Wald / Bauzone: Die im Zonenplan Bürglen bestehenden Waldflächen wurden überprüft und an das Waldareal gemäss kantonaler Gesetzgebung angepasst.
• Gewässer: Die im Zonenplan vorhandenen Gewässer wurden überprüft und gemäss kantonalem Gewässerkataster dargestellt. Neu sind im Zonenplan auch die eingedolten Gewässer dargestellt.

5.4.2 Neue überlagernde Gefahrenzone GF

Solche Zonen werden auf der Grundlage der vom Kanton erarbeiteten Gefahrenkarten festgelegt. Hierbei dürfen Bewilligungen nur erteilt werden, wenn mit Massnahmen zum Objektschutz sichergestellt ist, dass keine Gefährdung für Menschen, Tiere und erhebliche Sachwerte bestehen. Gemäss dem Planungsauftrag aus dem kantonalen Richtplan, Stand Juni 2017, sind die Gefahrenzonen ausgeschieden worden. Diese wurden als überlagernde Zonen in den Zonenplan integriert.

5.4.3 Neue überlagernde Zone für archäologische Funde

Gestützt auf die Festsetzung im kantonalen Richtplan (Anhang A4) wird im Gebiet Thurau, Istighofen / Gräberfeld eine neue Zone für archäologische Funde ausgeschieden. Die Abgrenzung der Zone für archäologische Funde entspricht dem Vorschlag von Hansjörg Brem, Leiter des Amtes für Archäologie.

Die grossflächige bisherige Arbeitszone Spezialindustrie soll in diesen Gebieten zugunsten des Nichtbaugebietes (Naturschutzzone und Landwirtschaftszone) reduziert werden. So kann der bestehende Vernetzungskorridor massgeblich gestärkt werden. Die Reduktionen dienen der ökologischen Aufwertung und Vernetzung von Flora und Fauna, da in diesen Bereichen ein Korridor für die Amphibienwanderung und ein Lebensraum für Limikolen gesichert werden. Damit kann eine Vernetzung mit dem bestehenden Naturschutzgebiet (nordöstlich) erfolgen. Anderseits kann das Siedlungsgebiet in sinnvollem Masse reduziert und bedarfsgerecht begrenzt werden, um dem Grundsatz eines kompakten Siedlungskörpers und der Rücksichtnahme auf die Landschaft nachzukommen. Im Gegenzug sollen die reduzierten Bauzonenflächen besser und gemäss heutigem Bedarf entsprechend genutzt werden können. Dies erfolgt mit der Umzonung von der Arbeitszone Spezialindustrie neu in die Arbeitszone Gewerbe auf dem Areal der Holcim. Die Umzonung liegt am Rande der bestehenden Spezialindustriezone und grenzt an die bestehende Gewerbezone. Als Spezialindustriezonen sind diese Flächen direkt angrenzend an die Gewerbezone und teilweise an Wohnzonen ungeeignet. Die Umzonung erweitert das bestehende Gewerbegebiet und ermöglicht eine bedarfsgerechte gewerbliche Nutzung. Zusätzlich ist eine Einzonung von bisheriger Abbauzone in die Arbeitszone Gewerbe im Umfang von rund 1.1 ha entlang der Bachackerstrasse vorgesehen. Wie bereits mit der Umzonung ist das Ziel der Einzonung, in der Gemeinde Bürglen kurz- bis langfristig (Zonenplanhorizont von 15 Jahren) genügend Gewerbeflächen zur Verfügung zu stellen. Zurzeit stehen in Bürglen keine oder nur sehr wenige Gewerbeflächen insbesondere für kleine und mittlere Unternehmen zur Verfügung, die Gemeinde kann heute die bestehende Nachfrage nicht ausreichend abdecken. Zudem entspricht es einem wichtigen strategischen Leitsatz der Gemeinde, sich weniger Richtung Grossindustrie (wie teils umliegende Gemeinden), sondern vielmehr auf KMU’s zu konzentrieren und zu entwickeln.

5.4.6 Umsetzung Kleinsiedlungen

Der Bundesrat hat am 23.02.2023 die Richtplanänderung Kleinsiedlungen Kanton Thurgau genehmigt. Auf dieser Rechtsgrundlage hat die Gemeinde Bürglen entschieden, die Thematik der Kleinsiedlungen noch in die laufende Gesamtrevision Ortsplanung zu integrieren.
Mit der Genehmigung durch den Bundesrat besteht nun eine ausreichende Rechtsgrundlage, um Überlegungen zur räumlichen Anordnung der im Anhang A 9 des KRP aufgeführten Kompensationsflächen (im Falle der Gemeinde Bürglen 0.21 ha / Stand Dezember 2021) in Angriff zu nehmen. Gemäss Vorgabe der kantonalen Kleinsiedlungsverordnung ist der Weiler Oberopfershofen einer sachgerechten Zone zuzuweisen. Der Weiler Chrummbach ist zu überprüfen, ob dieser in der Landwirtschaftszone verbleiben oder in die Erhaltungszone umgezont werden sollte.

Oberopfershofen
Die Kleinsiedlung Oberopfershofen erfüllt die Vorgaben für eine Zuteilung in die Erhaltungszone nach Art.18 RPG / Art.33 RPV. Aufgrund der Anzahl Wohngebäude (zwischen 8 und 13) hat das kantonale Departement für Bau und Umwelt (DBU) Einzelfallbeurteilungen durchgeführt. Dabei wurde die Siedlung Oberopfershofen als kleine Kleinsiedlung eingestuft und entsprechend vom Kanton als Zone nach Art. 18 RPG / Art. 33 RPV beurteilt.

Chrummbach
Die Kleinsiedlung Chrummbach liegt heute in der Landwirtschaftszone, weshalb gemäss kantonalem Richtplan kein Handlungsbedarf besteht, die Kleinsiedlung umzuzonen. Die Gemeinde hat eine Überprüfung vorgenommen, da die Voraussetzung von mindestens 5 Wohnbauten erfüllt sind, was unter anderen ein Kriterium für eine mögliche Zuweisung in eine Erhaltungszone ist. Bezüglich Kompaktheit in Bezug auf geschlossene Häusergruppen mit Siedlungsqualität, hinsichtlich kulturgeschichtlichem Siedlungsansatz und auch vorhandener Nutzung erfüllt Chrummbach die Voraussetzungen für eine Erhaltungszone jedoch nur sehr knapp. Aufgrund der heutigen mehrheitlich landwirtschaftlichen Nutzung und um auch eine zukünftige uneingeschränkte landwirtschaftliche Nutzung zu ermöglichen, erachtet die Gemeinde wie auch die kantonalen Fachstellen die bisherige Zuweisung zur Landwirtschaftszone als zweckmässig und korrekt, weshalb auf eine Umzonung verzichtet wird.

Der Gemeinderat ist überzeugt, mit der vorliegenden Ortsplanung, bestehend aus dem Kommunalen Richtplan und dem Rahmennutzungsplan (Zonenplan und Baureglement) eine ausgewogene Lösung für eine, unserer Gemeinde entsprechende, räumliche Weiterentwicklung geschaffen zu haben.